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  区画整理手法には他の手法にはない多くの利点があります
新都市二十一は土地区画整理約40年の実績で貴社をバックアップします
土地区画整理事業と都市計画法による開発許可を比較すると・・・
 
土地区画整理事業と都市計画法による開発許可を比較すると
事業の内容等については変わらないが土地区画整理法が適用されることにより
次のような特長があります。

項目

土地区画整理事業

開発許可

土地の
交換分合
◇地目の変更等も換 地計画の内容で一括処理できる。
◇換地計画により土地利用に応じた位置や規模の換地を受けられる。
◇換地の組合せは一筆を数筆に数筆を一筆に組合せることができる。
 ◇交換分合の場合税金がかかる
◇地権者が一人の場合は、分合筆の処理による。
  ◇複数の地権者の場合は、交換分合の手続きが必要。
◇地区内すべてにわたり分合筆等の登記手続きが必要。
土地の登記等 ◇登記申請や登記簿の閲覧、謄本交付等は無料。
◇保留地の保存登記も登録免許税は非課税。
◇整理後の土地は土地区画整理登記令により施行者が一括申請。
◇地区内の土地については、住所変更等は代位登記で変更できる。
◇登記申請、閲覧、謄本交付等はすべて有料。
税制  ◇施行者が土地の分・合筆の登記等を行う場合は、登録免許税は非課税。
◇土地等の譲渡を行う場合、1500万円を譲渡所得金額から控除できる。
◇移転補償金の全額を当該建築物等の移転費用に充てた場合は、補償金は非課税。
◇換地処分による換地の取得では不動産取得税は非課税。
◇登記に係る登録免許税は非課税。
◇仮換地の土地が一定の要件を満たす場合は、優遇を受けることができる。
◇個人が、長期譲渡に該当する土地等の譲渡で優良住宅地の要件に該当する場合は、税率が軽減される。
資金計画 ◇原則として保留地処分金により事業費を捻出。
◇国庫補助金、助成金等の制度がある。
◇開発者の自己資金による。
◇開発負担金が必要。
公共施設の帰属 ◇土地区画整理法の換地処分により行政に帰属。

◇寄付採納による寄付。

町名地番の整理 ◇従前の公共用地や地番に関係なく換地計画により新たな地番の整理ができる。 ◇分合筆が必要。
◇公共用地の廃止や払下げ、付替え等が必要。
その他 ◇地権者が主体となって民主的に事業を進めることができる。
◇換地計画(換地設計)により、受益に応じた減歩負担がなされるので公平である。
◇区画整理設計基準により造成設計を行う。
◇区画整理事業ということで、開発の位置付けが高まる。
◇換地の土地利用の選択肢が多くなり、地権者の生活設計に応じた土地活用ができる。
◇開発利益は一般的に開発者に帰属する。   
◇開発指導要綱により造成設計を行う。
◇基準が厳しい
◇整理後の土地活用は、整理後の土地の位置等により限定される場合がある。

 
今までの一般開発行為を土地区画整理手法で実施すると・・・
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  全域買収することで発生する事業リスクを回避することができる。
生産緑地、納税猶予地を含む土地の開発が可能である。
地主に対して、従前土地を売却するか換地するかの選択肢を提示できる。
組合施行の場合、地主の完全合意がなくても事業化は可能である。
行政からの補助メニューが豊富である。
市街化編入、用途変更が他手法よりも認可されやすい。
土地の交換分合に対しては原則非課税である。
登記等に優遇 がある。
土地の譲渡等で税制優遇がある。
里水編入の処理が簡単である。 等々
 
ただし、土地区画整理手法を利用する際の注意点もあります・・・
事業リスクをヘッジするため、旧来の開発手法や土地区画整理ではなく、開発の新たな手法として換地手法を使いこなすことがポイントです。

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  一般地主との共同事業の場合、許容できる負担額の限度を見極める。
事業運営に精通していない場合、一般開発と比較して事業費及び事業期間が増大する傾向がある。
協力地、土地利用転換計画、販売計画を鑑み、区域の設定が重要である。
大規模事業では関係者が多く調整に苦労する。
組合施行の場合、事業運営のイニシアチブを取る工夫が必要である。
換地処分前の販売に工夫が必要である。 等々
 
 
今までは、事業者としてさまざまなリスクを覚悟した上で事業準備を行われていたのではありませんか?
「換地手法による開発事業」により回避できるリスクがあります

但し、換地手法による交換分合は特殊な手法であるため、手馴れたスタッフが実施しないと、
事業期間延伸、事業費増大、裁判沙汰等を招く危険もあることを肝に銘じる必要はあります。

詳細につきましては、課題点も含めてご説明に参りますのでメールまたはTELにてご連絡ください。